WETGEVING EN
PROCEDURES

 

VRAGEN OVER WETGEVING EN PROCEDURES

Wat houdt de verscherpte aansprakelijkheid in?

Volgens het Burgerlijk Wetboek is de aannemer verscherpt aansprakelijk. Dat houdt in dat, in tegenstelling tot de huidige situatie, de aannemer ook na de oplevering aansprakelijk blijft voor tekortkomingen aan het bouwwerk, wanneer het aannemelijk is dat deze tijdens het bouwproces ontdekt konden worden. Wanneer de opdrachtgever van het bouwproject een consument is, is deze verscherpte aansprakelijkheid een dwingend recht. Er wordt niet van afgeweken, wat er dan ook in de contracten vastgelegd zou zijn. Bij zakelijke opdrachtgevers kan hiervan afgeweken worden, wanneer dit expliciet zo in de contracten is opgenomen.

Gaan de gemeentelijke leges omlaag nu zij niet meer toetsen?

De wetgever verwacht dat de leges met 30% zullen dalen. In praktijk zal moeten blijken of dat haalbaar is. Afhankelijk van hoeveel werk er voor de gemeentes wegvalt, gaan de leges mogelijk omlaag.

Geldt de ingangsdatum van 1 januari 2024 ook voor reeds gestarte bouwprojecten?

Het peilmoment voor de nieuwe wijze van kwaliteitsborging is het moment van de aanvraag van de vergunning. Alle bouwprojecten waarvoor de vergunning is aangevraagd na 1 januari 2024 zullen volgens de Wkb geborgd moeten worden. Een uitzondering hierop betreft her opleverdossier. Voor alle projecten die na 1 januari 2024 opgeleverd worden, dient een opleverdossier verstrekt te worden aan alle opdrachtgevers, zakelijk of consumenten. Dit is echter een regelend recht, waardoor hiervan afgeweken kan worden door andere afspraken te maken in de aanneemovereenkomst.

Wordt de vergunningprocedure bij gemeentes korter door de Wkb?

Dit is mogelijk omdat er taken wegvallen bij de gemeente. Maar dit betreft een verschuiving van taken van de gemeente naar de kwaliteitsborger. Of de proceduretijd dus ook officieel korter wordt, zal de praktijk moeten uitwijzen.

VRAGEN OVER OPLEVERDOCUMENTATIE

Hoeveel woningen staan er in het opleverdossier bij een groot project?

Men is nog bezig om de eisen voor het opleverdossier vast te stellen. Hierbij wordt ook overwogen welke en hoeveel woningen in een grootschalig project gedocumenteerd moeten worden. Het opleverdossier wordt verstrekt aan de opdrachtgever. Als elke woning een andere opdrachtgever heeft, moet er voor iedere opdrachtgever een eigen dossier zijn.

Wordt in de Wkb de manier van kwaliteitsborgen vastgelegd zoals waarmee al gewerkt wordt bij uav-gc contracten?

In de Grond-, Weg- en Waterbouw hebben opdrachtgevers en uitvoerders samen algemene voorwaarden opgesteld, de uniforme administratieve voorwaarden (UAV). Daarnaast werken ze in geval van geïntegreerde bouworganisatievormen met de UAV-GC 2005, de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor Geïntegreerde Contractvormen. Hierbij wordt onder andere gewerkt met risicogestuurde toetsing van plannen, het opstellen van kwaliteitsplannen en opleverdossiers, het uitvoeren van toetsingen door gecertificeerde auditors. De Wkb is geen formalisering van deze manier van werken, maar het proces lijkt erg op de kwaliteitsborging zoals geschetst in de Wkb.

Worden installaties uitgevoerd door derden opgenomen in het opleverdossier?

Het komt regelmatig voor dat aannemers bepaalde installaties uitbesteden aan derden. In dat geval hoeven de werkzaamheden van die andere aannemers niet meegenomen te worden in het dossier van de aannemer.

Mag de aannemer kosten berekenen voor het opleverdossier?

De dossiervorming is onderdeel van de bedrijfsvoering van de aannemer. Deze kosten kunnen aan de opdrachtgever doorberekend worden in de aanneemovereenkomst.

Staat er in de Wkb wat er moet worden vastgelegd en hoe dit moet worden geborgd?

De wet schrijft niet voor wat de aannemer precies moet vastleggen in de dossiers. De kwaliteitsborger bepaalt dit op basis van het inspectieplan bij de bouwplantoetsing, onder andere op basis van de risicobeoordeling. Foto’s bijvoorbeeld zijn niet altijd sluitend bewijs, maar steunen wel de documentatie. Soms zijn er rapporten nodig. We kunnen u hierover uitgebreid informeren.

VRAGEN OVER DE KWALITEITSBORGER

Hoe gaan we om met meningsverschillen tussen de kwaliteitsborger en de bouwer?

Alle onafhankelijke kwaliteitsborgers hanteren een klachten- en geschillenprocedure, die omschreven is bij het te hanteren instrument.

Is het aanstellen van een onafhankelijke kwaliteitsborger verplicht?

Dat is inderdaad verplicht. Opdrachtgevers hebben natuurlijk ook zelf deskundigen in dienst om te waken over technische bouwkwaliteit. De onafhankelijke kwaliteitsborger toetst echter op basis van de risico’s en het voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Deels letten ze dus op dezelfde aspecten, maar niet allemaal. De kwaliteitsborger moet ook altijd onafhankelijk zijn om strijdige belangen te voorkomen.

Let de kwaliteitsborger ook op omgevingsoverlast zoals bouwlawaai of trillingen?

Aan deze situatie verandert niets. Het handhaven van de omgevingsveiligheid rond bouwprojecten blijft een taak van de gemeentes.

Als de kwaliteitsborger de kwaliteit niet goed bewaakt, wat zijn dan de gevolgen voor de bouwer?

De kwaliteitsborger gebruikt een wettelijk toegestaan instrument om de bouwtechnische eisen tijdens de bouw te meten en vast te leggen. Als dat niet of niet correct gebeurt, kan dat later aan het licht komen. De borger is dan verantwoordelijk te stellen. De borger wordt niet aansprakelijk gesteld voor het maken van de fout, alleen voor het niet opmerken. Het instrument regelt hoe we met die situatie omgaan. Zou er een conflict ontstaan, kan de projectontwikkelaar of aannemer een andere onafhankelijke kwaliteitsborger inschakelen. Dan moeten echter de bouwplannen opnieuw getoetst worden, het borgingsplan opnieuw opgesteld worden, en de afgegeven vergunning moet opnieuw verleend worden.

Wie betaalt de kwaliteitsborger? Hoe is de onafhankelijkheid dan geborgd?

De kwaliteitsborger wordt ingeschakeld om de vergunning te verkrijgen. De opdrachtgever kan een borger contracteren, of dat door de uitvoerder of aannemer laten doen. Voor de daadwerkelijke aanvang van de bouw moet de kwaliteitsborger bij de gemeente bekend zijn, maar eerder is raadzaam.

De kwaliteitsborger werkt met een wettelijk toegelaten instrument. Om de onafhankelijkheid van de kwaliteitsborger te regelen, zijn eisen vastgelegd. Zowel in de wet als bij de instrumenten. De instrumentaanbieder verleent de kwaliteitsborger het recht het instrument te gebruiken en houdt toezicht op het werk van de kwaliteitsborger. Dat kan door certificering, maar het hoeft niet. De kwaliteitsborger dient te worden opgenomen in een openbaar register.

Kan een kwaliteitsborger ook alleen de ontwerp-, uitvoerings- of opleveringsfase borgen?

Nee, dat kan niet. De kwaliteitsborger moet het gehele proces kunnen borgen. De eisen aan de kwaliteitsborger zijn vastgelegd in het toepasselijke instrument.

Wat voor extra kosten levert de Wkb voor consumenten op?

Het is nog niet bekend of, en hoeveel extra kosten de nieuwe procedure voor kwaliteitsborging de consument of gebruiker oplevert. Dat is mede afhankelijk van het gebruikte instrument, de risicobeoordeling van het bouwwerk en de mate van interne kwaliteitsborging van de aannemer. De hoogte van de kosten voor de kwaliteitsborger zijn afhankelijk van de risicobeoordeling, het te gebruiken instrument en het aantal noodzakelijke toetsmomenten. We zullen in de praktijk moeten leren hoe dit zich in kosten vertaalt.

Wie contracteert wanneer de kwaliteitsborger?

De vergunninghouder, dus opdrachtgever, moet zorgen dat er een kwaliteitsborger aangesteld wordt. Dat kan hij zelf doen, of door de aannemer laten doen, afhankelijk van wat de vergunninghouder wil. We raden aan de kwaliteitsborger zo vroeg mogelijk bij het proces te betrekken. Voor de vergunning moet minimaal bij aanvang van de bouw de borger bij de gemeente bekend zijn.

SCHRIJF JE IN VOOR ONZE
NIEUWSBRIEF!